Cyrest Expert Immo – Etat des lieux Etat des lieux L’état des lieux d’un local commercial est-il obligatoire ?

L’état des lieux d’un local commercial est-il obligatoire ?

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Cet article s’adresse au bail commercial, c’est-à-dire au contrat de location conclu entre le propriétaire d’un local et le locataire, qui exerce dans ce local, une activité commerciale, artisanale ou industrielle.
Le bail commercial est donc à différencier du bail professionnel.

C’est la loi Pinel, promulguée le 18 juin 2014, qui impose au titre du nouvel article L. 145-40-1 du Code de commerce, l’obligation d’établir un état des lieux du local professionnel lors de l’entrée et lors de la sortie du locataire.
Cette obligation s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014, date de l’entrée en vigueur de la loi Pinel.
Cette loi a pour but de mieux encadrer le régime des baux commerciaux en offrant plus de protection aux locataires et en encourageant l’implantation de nouveaux commerces.

Avant elle, dans le cadre d’un bail commercial, l’état des lieux était facultatif.
Toutefois, si le bail commercial a été signé avant le 20 juin 2014, l’état des lieux de sortie n’est obligatoire que si l’état des lieux d’entrée a été dressé à l’arrivée du locataire dans les lieux.
En l’absence d’état des lieux d’entrée, l’article 1731 du Code civil s’applique. Celui-ci énonce qu’en cas d’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le local en bon état de réparations locatives, et doit le rendre dans le même état, à moins qu’il ne prouve le contraire.

De même, comme dans toute location, l’état des lieux doit être annexé au bail. A défaut, l’état des lieux doit être conservé par chacune des parties.
L’état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, autrement dit, réalisé en accord par le propriétaire et le locataire.
Cependant, l’état des lieux peut également être effectué soit, par un tiers mandaté par le propriétaire et le locataire, soit par un commissaire de justice.

De plus, en matière de bail commercial, la loi Pinel oblige la réalisation d’un état des lieux lors de :

  • la conclusion d’un bail,
  • la cession du droit au bail,
  • la cession ou la mutation à titre gratuit du fonds,
  • la restitution des locaux.

Parmi les autres obligations légales, l’état des lieux d’un local commercial doit comporter les informations suivantes :

  • le type d’état des lieux (entrée ou sortie),
  • la date de l’état des lieux,
  • l’adresse du local commercial et sa surface en m²,
  • l’identité et les coordonnées du bailleur et du locataire,
  • le nombre de clés, badges et autres moyens d’accès au local commercial,
  • la description précise du local commercial, de ses pièces, éléments et équipements,
  • la signature de chacune des parties.

Il est possible et même fortement conseillé d’agrémenter le constat de photos.

Ainsi, à l’arrivée du locataire, l’état des lieux d’entrée décrit précisément l’état dans lequel le local lui a été remis, et lors de la remise des clés, l’état des lieux de sortie permet de comparer l’état initial avec celui dans lequel le local commercial est restitué.
Du côté du propriétaire, l’état des lieux sert de preuve si des dégradations ont été causées ou si des travaux sans autorisation préalable ont été effectués par le locataire.
Pour le locataire, si le propriétaire affirme que le local commercial a subi des dommages ou des transformations pour ne pas restituer le dépôt de garantie, la comparaison des deux états des lieux fait foi.

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