Les biens immobiliers d’entreprise sont représentés, entre autres, par :
- les bureaux et espaces de coworking,
- les commerces et fonds de commerces,
- les entrepôts et locaux d’activités,
- les terrains,
- les parkings…
En immobilier d’entreprise, il existe plusieurs types de baux, dont trois principaux :
le bail commercial
Il relève des articles L145-1 et suivants du code de commerce et se caractérise par une relative stabilité pour le locataire, grâce à un plafonnement du loyer et à un droit au renouvellement.
Il est destiné aux activités commerciales, industrielles ou artisanales.
La durée minimale est de neuf ans et seul le locataire peut demander la prorogation du bail.
En cas de refus du bailleur, ce dernier devra lui verser une indemnité.
Le bailleur a, lui aussi, la possibilité de demander congé au locataire au terme du bail, ce qui lui permet de le renouveler dans de nouvelles conditions.
Si aucune des parties ne se manifeste, le bail se poursuit de manière tacite, sans date de fin arrêtée.
Dans ce cas, ne s’agissant pas d’un renouvellement, le bail ne court pas pour une période minimum de neuf ans.
le bail dérogatoire
Il relève des articles L145-1 et suivants du code de commerce.
Il concerne les mêmes acteurs que le bail commercial, mais est destiné à des locations de plus courtes durées.
D’ailleurs, la loi Pinel a fait passer la durée maximale du bail dérogatoire de deux à trois ans.
Ce bail peut prévoir que le locataire donne congé quand il le souhaite, à condition de respecter le délai de préavis stipulé dans le bail.
le bail professionnel
L’article 57A de la loi N°86-1290, du 23 décembre 1986, régit les modalités du bail professionnel. Ce texte a été modifié par l’article 43 de la loi N°2008-776, de modernisation de l’économie, du 4 août 2008, et concerne principalement les professions libérales.
Ce bail est conclu pour une durée de six ans, sans droit de renouvellement, ce qui signifie que le locataire ne touchera pas d’indemnité en cas de refus du propriétaire de prolonger le bail.
En revanche, le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de six mois.
Etat des lieux des locaux immobilier d’entreprise
Qu’il soit conclu en bail commercial, dérogatoire ou professionnel, la loi Pinel, du 18 juin 2014, impose l’obligation d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie.
En ce sens, cette loi s’applique aux baux conclus et renouvelés, à partir du 20 juin 2014.
L’état des lieux d’entrée des locaux immobilier d’entreprise
En ce qui concerne les baux commerciaux signés avant le 20 juin 2014, on suppose que le locataire a reçu les locaux en bon état de réparation.
En cas d’absence d’état des lieux d’entrée, il peut être considéré que les dispositions de l’article 1731 du code civil s’appliquent, à savoir que le locataire serait présumé avoir reçu du bailleur des locaux en bon état de réparation, à moins qu’il n’apporte la preuve de l’existence de dégradation.
Le locataire doit donc restituer les locaux dans un bon état.
Pour les baux signés après le 20 juin 2014, si l’état des lieux d’entrée n’a pas été réalisé, le bailleur ne peut pas s’appuyer sur les dispositions de l’article cité précédemment, et, le locataire ne peut être tenu pour responsable du mauvais état des locaux.
L’état des lieux d’entrée doit être établi contradictoirement et amiablement, lors de la remise de toutes les clés des locaux au locataire.
Le constat d’état des lieux d’entrée doit décrire, avec précision, les locaux ainsi que tous les éléments et équipements qu’ils comportent, de même que leur état de conservation.
Il doit, à minima, comporter les données suivantes :
- type d’état des lieux ;
- date d’établissement de l’état des lieux ;
- localisation du local ;
- nom ou dénomination des parties (locataire, propriétaire) et siège social du propriétaire ;
- s’il y a lieu, nom ou dénomination et domicile ou siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
- relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
- clés ou tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
- pour chaque pièce et partie du local, description précise de l’état de ses éléments et équipements. Elle peut être complétée d’observations ou de réserves et illustrée d’images ;
- paraphe et signature des parties (locataire, bailleur) ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.
L’état des lieux de sortie des locaux immobilier d’entreprise
Dans le cas où le bail a été conclu avant le 20 juin 2014, l’état des lieux de sortie n’est obligatoire que si un état des lieux d’entrée a été dressé.
En l’absence d’état des lieux d’entrée, le bailleur ne pourra se prévaloir des dispositions de
l’article 1731 du code civil, donc le locataire ne pourra être tenu pour responsable du mauvais état des locaux.
Toutefois, l’état des lieux de sortie est obligatoire, même pour les baux conclus avant le 20 juin 2014.
L’état des lieux de sortie doit être réalisé, au plus tard, à la date d’expiration du délai de préavis.
Le jour de l’état des lieux de sortie, le locataire doit remettre toutes les clés de l’ensemble des locaux qu’il laisse.
L’état des lieux de sortie doit être établi contradictoirement et amiablement.
Le constat doit décrire, avec précision, les locaux ainsi que tous les éléments et équipements qu’ils comportent, de même que leur état de conservation.
Il doit, à minima, comporter les indications suivantes :
- type d’état des lieux ;
- date d’établissement de l’état des lieux ;
- localisation du local ;
- nom ou dénomination des parties (locataire, propriétaire) et siège social du propriétaire ;
- s’il y a lieu, nom ou dénomination et domicile ou siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
- relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
- clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
- pour chaque pièce et partie du local, description précise de l’état de ses éléments et équipements. Elle peut être complétée d’observations ou de réserves et illustrée d’images ;
- paraphe et signature des parties (locataire, propriétaire) ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
- adresse du nouveau siège social du locataire ;
- date de réalisation de l’état des lieux d’entrée.
Nos zones d’interventions :