Un local à usage d’habitation est un espace conçu et aménagé pour être utilisé comme lieu de vie, tel qu’une chambre, un appartement ou une maison.
Le local à usage d’habitation est uniquement destiné à l’hébergement d’une ou plusieurs personnes physiques, qu’il s’agisse de locataire, d’occupant à titre gratuit ou de propriétaire.
Ce type de local doit fournir un environnement adapté et est soumis à des normes qui garantissent la sécurité, le confort et le bien-être des résidents, comme :
- une surface minimale,
- une absence de risque pour la sécurité et la santé,
- une absence d’animaux nuisibles et de parasites,
- une performance énergétique minimale,
- des éléments d’équipements et de confort, tels que :
- une installation permettant un chauffage,
- une alimentation en eau potable,
- une évacuation des eaux usées,
- une cuisine ou coin cuisine,
- un aménagement sanitaire intérieur au logement,
- un réseau électrique.
Dans les locaux d’habitation, on distingue les locaux d’habitation vides et les locaux d’habitation meublés.
Nos zones d’interventions :
- Saône et Loire (71)
- Côte d’Or (21) : axe Dijon – Beaune
- Rhône (69) : nord du département
- Ain (01) : nord et ouest du département, région de Bourg en Bresse
- Doubs (25) : région Besançon
- Jura (39) : régions Dole et Lons le Saunier
Locaux d’habitation vides
Le statut des locaux d’habitation vides est régi par la loi du 6 juillet 1989, et s’entend d’un logement dépourvu de tout meuble, généralement destiné à être occupé comme résidence principale du locataire.
Un logement vide est donc un logement qui ne possède pas l’aménagement indispensable pour pouvoir être qualifié de location meublée.
Outre l’absence de meubles, la location d’habitation vide se caractérise suivants les éléments suivants :
- la durée du bail
Elle est au minimum de trois ans lorsque le propriétaire (bailleur) est une personne physique.
Elle est portée à six ans lorsque le bailleur est une personne morale.
- le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges, et ne peut être révisé en cours de bail ou lors de son renouvellement.
Il doit être payé par le locataire au propriétaire dès la signature du bail et peut couvrir d’éventuels manquements du locataire envers son propriétaire, tels que les loyers et/ou charges impayés en fin de location, le coût des réparations locatives (ou dégradations et défauts d’entretien du local).
Aucune disposition légale n’impose le versement du dépôt de garantie pour une location.
Toutefois, s’il en est explicitement fait mention dans le contrat de location, il doit être versé au propriétaire, qui l’encaissera et le conservera durant toute la durée de la location.
Le délai de restitution du dépôt de garantie au locataire sortant dépend de l’état des lieux de sortie :
- le délai de restitution est d’un mois maximum lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ;
- le délai de restitution est de deux mois maximum lorsque l’état des lieux de sortie est non conforme à l’état des lieux d’entrée, et que des dégradations ou l’absence d’entretien ont eu lieu dans le local loué.
- le préavis
Lorsqu’il émane du locataire, la durée du préavis, pour un bail de location vide, est généralement de trois mois.
Cependant, la loi prévoit des motifs permettant de réduire la durée du préavis à un mois, dans les cas suivants :
- préavis d’un mois pour un bien situé en zone détendue (la liste de ces communes est fixée par le décret N°2013-392, du 10 mai 2013) ;
- préavis d’un mois suite à une perte d’emploi (le départ à la retraite, la démission, le changement d’activité, l’arrivée en fin de droit à l’assurance chômage, la cessation d’une activité libérale, ne sont pas considérés comme une perte d’emploi) ;
- préavis d’un mois pour raison de santé du locataire (autre que la simple fatigue physique et psychique, même médicalement constatée) ;
- obtention d’un premier emploi ;
- obtention d’un logement social ;
- obtention d’un nouvel emploi suite à une perte d’emploi ;
- mutation professionnelle (quelque soit l’éloignement géographique) ;
- préavis d’un mois pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé.
Le motif doit obligatoirement être précisé et justifié dans le courrier de préavis du locataire.
Lorsqu’il émane du propriétaire, le délai de préavis est de six mois avant le renouvellement du bail.
Le propriétaire peut donner congé à son locataire que dans certains cas :
- le congé pour vendre (mise en vente du logement sans locataire) ;
- le congé pour reprise (reprise du logement pour l’habiter ou pour y loger un proche) ;
- le congé pour motif légitime et sérieux.
- l’assurance habitation
Le locataire d’un logement vide doit prendre une assurance habitation, laquelle doit, au minimum, couvrir les risques incendie, dégâts des eaux, explosion.
A défaut, le propriétaire peut résilier le bail ou prendre une assurance, pour le compte du locataire, et se faire rembourser.
L’état des lieux d’un local d’habitation vide
- L’état des lieux d’entrée
Un état des lieux d’entrée doit être réalisée lors de la remise des clés du logement au locataire, normalement, le jour de la signature du bail, et au maximum le jour de la prise d’effet du bail.
L’état des lieux d’entrée doit être annexé au contrat de bail, et il décrit, avec précision, l’état du logement et de ses équipements, ainsi que son état de conservation.
Pour ce faire, le propriétaire ou son représentant, et, le locataire, doivent constater ensemble l’état des lieux d’entrée, d’un commun accord, et dans de bonnes conditions d’éclairage.
Le logement doit contenir les équipements mentionnés dans le bail.
L’état des lieux d’entrée doit être établi par écrit, en autant d’exemplaires que de parties contractantes au bail.
L’état des lieux d’entrée peut être effectué sur support numérique et transmis par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire.
L’état des lieux d’entrée doit comprendre, au minimum, les informations ci-dessous :
- type d’état des lieux ;
- date d’établissement de l’état des lieux ;
- localisation du logement ;
- nom ou dénomination des parties (locataire, propriétaire) et domicile ou siège social du propriétaire ;
- s’il y a lieu, nom ou dénomination et domicile ou siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
- relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
- clés ou tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
- pour chaque pièce et partie du logement, description précise de l’état des équipements et des éléments du logement. Elle peut être complétée d’observations ou de réserves et illustrée d’images ;
- paraphe et signature des parties (locataire, bailleur) ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.
En cas d’absence d’état des lieux d’entrée, que ce soit par refus du propriétaire (dans ce cas, si les actions du locataire pour obtenir la réalisation d’un état des lieux demeurent infructueuses, le propriétaire devra prouver, en fin de bail, avoir donné un logement en bon état d’usage pour faire valoir les éventuelles dégradations causées par le locataire), par refus du locataire, ou par négligence de l’un ou de l’autre, le locataire est considéré comme ayant eu reçu le logement en bon état de réparations locatives.
En ce sens, il devra le rendre en bon état, à moins qu’il n’apporte la preuve du mauvais état initial du logement.
- L’état des lieux de sortie
Il doit être réalisé, au plus tard, à la date d’expiration du délai de préavis, soit à la date d’expiration du bail.
Le jour de l’état des lieux de sortie, le locataire doit remettre toutes les clés de tous les locaux qu’il laisse.
Le locataire peut, à sa demande, établir l’état des lieux de sortie avant la fin du préavis. Dans ce cas, il est déchargé de toute responsabilité physique des locaux, mais reste redevable du paiement des loyers et charges jusqu’à l’expiration du bail.
Bailleur et locataire, constatent ensemble l’état des lieux de sortie, bien qu’un expert puisse également être mandaté pour effectuer cette mission.
De la même manière que pour l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie doit être établi contradictoirement et amiablement, par écrit, en autant d’exemplaires que de parties contractantes au bail.
La forme du document doit permettre la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée dans les lieux et à la sortie des lieux.
Il peut être effectué sous forme électronique et transmis par voie dématérialisée à chacune des parties.
L’état des lieux de sortie doit décrire, avec précision, le logement et les équipements qu’il comporte, pièce par pièce.
Il constate aussi son état de conservation, et doit, au minimum, comporter les informations suivantes :
- type d’état des lieux ;
- date d’établissement de l’état des lieux ;
- localisation du logement ;
- nom ou dénomination des parties (locataire, propriétaire) et domicile ou siège social du propriétaire ;
- s’il y a lieu, nom ou dénomination et domicile ou siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
- relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
- clés ou tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
- pour chaque pièce et partie du logement, description précise de l’état de ses éléments et équipements. Elle peut être complétée d’observations ou de réserves et illustrée d’images ;
- paraphe et signature des parties (locataire, propriétaire) ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
- adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
- date de réalisation de l’état des lieux d’entrée.
Locaux d’habitation meublés
La location d’un logement meublé est régie par la loi N°89-462, du 6 juillet 1989, laquelle vise à améliorer les rapports locatifs.
Un logement meublé doit être décent et équipé d’un mobilier suffisant en nombre et en qualité pour qu’un locataire puisse y dormir, manger et vivre correctement d’après les exigences de confort actuelles.
La liste des éléments de mobilier obligatoire d’un logement meublé est fixée par le décret N°2015-981, du 31 juillet 2015.
La location meublée doit donc, au minimum, comporter les éléments suivants :
- literie comprenant couette ou couverture ;
- dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- plaques de cuisson ;
- four ou four à micro-ondes ;
- réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
- vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- ustensiles de cuisine ;
- table et sièges ;
- étagères de rangement ;
- luminaires ;
- matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
En cas de non respect de cette liste de meubles, le bail d’un logement meublé peut être requalifié en bail de logement vide.
Au-delà de la présence de ces meubles, la location d’habitation meublée se caractérise suivants les éléments ci-après :
- la durée du bail
La durée du bail est de un an.
- le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est de deux mois maximums.
- le préavis
Lorsqu’il émane du locataire, celui-ci peut donner congé au bailleur à n’importe quel moment de l’exécution du contrat, tant qu’il respecte un délai de un mois.
Lorsqu’il émane du bailleur, le délai de préavis est de trois mois avant le renouvellement du bail.
Et, de la même manière que pour les locaux d’habitation vide, le propriétaire ne peut vouloir reprendre son bien que dans les situations de congé pour vente, ou congé pour reprise, ou congé pour motif légitime et sérieux.
L’état des lieux d’un local d’habitation meublé
L’entrée en vigueur de la loi N°2014-366, dite loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), du 24 mars 2014, a rendu obligatoire l’établissement d’un état des lieux pour les logements loués meublés.
Le but de l’état des lieux, pour ces locaux d’habitation meublés, est de permettre une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, dans le but d’établir les responsabilités de chaque partie, en cas de litige à la fin du contrat de location, relativement aux éventuelles dégradations survenues dans le logement, en cours d’occupation par le locataire sortant.
Pour que l’état des lieux d’une location meublée soit valide, il doit comprendre les informations suivantes :
- type d’état des lieux : état des lieux d’entrée ou état des lieux de sortie ;
- date d’établissement de l’état des lieux ;
- localisation du logement ;
- nom ou dénomination des parties (locataire, propriétaire) et domicile ou siège social du propriétaire ;
- s’il y a lieu, nom ou dénomination et domicile ou siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
- relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
- clés ou tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
- pour chaque pièce et partie du logement, description précise de l’état des équipements et éléments du logement. Elle peut être complétée d’observations ou de réserves et illustrée d’images ;
- paraphe et signature des parties (locataire, propriétaire) ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
- adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire lors d’un état des lieux de sortie ;
- date de réalisation de l’état des lieux d’entrée lors d’un état des lieux de sortie.
Pour qu’un contrat de location meublée soit valable, il doit comporter un document séparé listant l’ensemble des équipements faisant partie du logement, en précisant leur état ; autrement dit, un inventaire du mobilier.
Ce document est en supplément de l’état des lieux.