L’état des lieux est régi, en premier lieu, par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en son article 3-2, lequel énonce qu’« un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.
Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.
Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel ».
Depuis le 24 mars 2014, la loi ALUR (Accès au Logement pour un Urbanisme Rénové) modifie la loi du 6 juillet 1989. Elle a pour but d’apporter un certain nombre d’améliorations dans le cadre juridique des rapports locataires-propriétaires, ainsi qu’une protection accrue pour les locataires.
Pour ce qui concerne les états des lieux, la loi ALUR prévoit qu’un modèle type d’état des lieux doit être défini. Cela a été fait par le décret N°2016-382 du 30 mars 2016. Désormais, l’état des lieux doit comporter une grille de vétusté qui devrait permettre de limiter les conflits entre les locataires et les propriétaires en fin de bail, lors de la restitution du dépôt de garantie. Cette grille permet notamment de distinguer la part de vétusté à charge du locataire et celle à charge du propriétaire, si des travaux de remise en état du logement sont nécessaires.
En outre, avec la loi ALUR, la loi du 6 juillet 1989 régit aussi les logements loués meublés, lorsqu’ils constituent la résidence principale du locataire. C’est un changement d’envergure car la location meublée n’était jusqu’alors que peu réglementée.
Ainsi, la loi ALUR définit de façon plus stricte le logement meublé : « c’est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » Elle prévoit une liste du mobilier et des équipements minimums obligatoires fixée, dans un second temps, par décret.
